这段日子，网上关于第四代住宅的讨论热度一直很高，有人喜欢第四代住宅，就有人嫌弃第四代住宅。在南宁，第四代住宅的口碑也是两极分化。

　　而开发商这边，有的开发商吃到了第四代住宅的红利，项目卖得很好。有的开发商见别人卖得好，自己也要“硬上”第四代住宅。在不考虑区域，不考虑客户的情况下“硬上”。还有的搞“混搭”，三代和四代住宅混在一起。

　　这些楼盘明哥就不点名了，免得又被说是“尬黑”，把卖不好的锅甩在我头上，就很离谱。我们就给一点时间看结果好了，用结果说话。

　　回首历史，每当楼市不好时，官方为了卖地回血，就会放松了一些设计条件，诞生出一些新“产品”。这些新“产品”的出现，对于千篇一律的房地产来说是一个很好的补充。但是到底能不能经得住市场和时间的检验，这个谁也说不准。

　　今天我们就来复盘历史，来说一个东盟商务区内的地标楼盘保利·龙腾上园，当然，你也可以叫它越南园和老挝园。

　　龙腾上园是广西保利置业在南宁拿下的第2个项目，而且保利大手笔，一出手就把东盟12国园区里的越南园和老挝园全拿了。两个园区合并在一起称为“龙腾上园”。

　　保利是东盟12国园区里唯一个独占两个园区的开发商，那是相当牛批。而更牛的是能帮保利拿下越南、老挝两国授权，还能让2个国家园区合并在一起开发建设的人，这里咱们就不展开细说了。

　　最早的保利龙腾上园是一个非常纯粹的高端小区。以多层洋房为主，保留原生坡地，小区中间是台地式园林，小区绿化面积拉满。

　　可由于众所周知的原因，商务区的规划被大改，龙腾上园不仅住宅比例被大砍，商业比例大幅提升。整个小区还被一条市政道路给“一分为二”，尽管这条道路是以下穿隧道的形式“贯穿”小区。

　　两个园区新增加的商业部分被保利集中在了龙腾上园的中间地段，打造成了一个商业步行街。

　　后来东盟第一街被人吹上了天，导致泡沫奇大，直到2012年引发了投资客群诉事件。这个事情展开说太长，咱们以后有机会再细聊。时至今日，大多数当年投资东盟第一街的投资客都是血亏。

　　要知道在十多年前，当时电商都还没兴起，更别提直播带货了，所以那个时候的商铺价值很高，价格一般是住宅的2~3倍。如今实体商业早就被电商逼得没有了活路，这批商铺要想盘活无异于痴人说梦。

　　略过商业部分，我们再来说说住宅。龙腾上园的房子有两种风格，一种是越南风格组团，叫河畔人家，一种是老挝风格组团，叫吉象人家。

　　龙腾上园可以说是广西保利置业旗下保养得最好的楼盘了，可能是很多领导都住在里面吧。

　　郁郁葱葱的树木隔绝了外边盛天地、万象城的喧嚣，小区内部很安静，并没有被商业氛围吵到。

　　当年很时髦的铁栏杆阳台还是能看出时代的印记，这种阳台后来都被刚需业主嫌弃了。

　　由于容积率偏低，导致整个东盟12国园区内的房子基本很难有小户型，都是以大户型为主。龙腾上园的房子主要面积段就是131㎡、143㎡、150㎡、161~171㎡，小户型只有东盟第一街里的商业公寓。

　　总的来说，龙腾上园是东盟12国园区内保养较好，品质较高的一个盘。这么多年来，对这个盘感兴趣的购房者很多，常年排名二手房中介带看楼盘的前列。

　　可尴尬的是看的人多，买的人少。根据中介机构的统计，龙腾上园的二手房一年都卖不出几套。这又是为什么呢？

　　其一，龙腾上园的户型面积偏大，导致总价偏高。毕竟这里的房龄都超过10年了，哪怕把房价降到1万/㎡，最低入门价都得要130万，这又是一个刚需买不起，改善看不上的尴尬价格区间。

　　在这个区间里，改善人群可以选择的楼盘太多了，同样是商务区内房龄更新的楼盘。同理，刚需又觉得总价太高，门槛太高，自己够不上。

　　其二，是产品脱节。龙腾上园的洋房居然是跃层设计，这是大概2006年左右流行的产品。

　　要知道在2006~2008年左右的时间，南宁当时最新的产品叫“错层”，错层是跃层的进阶产品。当时错层产品在市场上非常火爆，几乎开盘就被抢空，其中最具代表性的就是中铁建凤岭山语城。

　　当时的跃层和错层是明星爆款产品，可随着时代的发展，人们逐渐发现跃层和错层在生活中非常不方便，特别是家里有老人、孩子的时候，很容易发生危险。因此，他们在第二次买房时就不会再买错层和跃层产品了。错层、跃层产品在二手市场难卖正是这个原因。

　　龙腾上园正好踩在了两个“雷点”上，他家的户型普遍是改善为主的大户型，可在大户型里偏偏又是最不受改善待见的跃层。这就是龙腾上园难卖的主要原因。

　　跃层和错层产品出现最疯狂的年份是2008年，毕竟当年懂的都懂。后来也有少量开发商仍然坚持做错层，而且不分区域，不看客群，五象湖做，龙岗也做，甚至安吉都做。

　　直到错层产品彻底卖不动以后，开发商们才放弃对错层的执念。至今在安吉，还有不少开发商卖不动的错层变成了库存。

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